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Immobilienanlagen in Luxemburg

Wenn Sie Geld anlegen oder ein Investment finanzieren möchten, können Immobilienanlagen eine attraktive Lösung sein. Denn die Immobilienpreise in Luxemburg steigen Jahr für Jahr weiter an.

Mit Immobilienanlagen können Sie:

  • ein Vermögen aufbauen, das Sie Ihren Nachkommen übertragen können
  • sich mit einer Vermietung des Objekts zusätzliche regelmäßige Einnahmequellen sichern
  • bei Verkauf des Objekts nach einigen Jahren einen (steuerpflichtigen) Veräußerungsgewinn erzielen, der dann erneut in Immobilien investiert werden kann(1)(2)
  • Ihr angelegtes Kapital gewinnbringend vermehren

In Luxemburg in Immobilien investieren – eine gute Idee?

Angesichts der hohen Kaufpreise von Immobilien fällt die Rendite von Mietobjekten in Luxemburg mit rund 1,5 % im Vergleich zu den Nachbarländern (3 % bis 4 %) eher niedrig aus (3).

Ein solches Investment ist dennoch eine Überlegung wert. Die Rendite einer Mietimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Art des Objekts (Wohnung/Haus, Neubau, Altbau oder renoviertes Objekt)
  • Lage
  • ortsübliche Vergleichsmiete
  • Steuersatz des Eigentümers

Auch wenn die hohen Kaufpreise in Luxemburg die Rentabilität belasten, sind Immobilienanlagen im Großherzogtum nach wie vor eine interessante Option:

  • Die Kapitalrendite fällt höher aus als bei klassischen Sparanlagen, die fast keine Zinsen mehr abwerfen.
  • Bei einem Verkauf besteht die Chance auf einen Veräußerungsgewinn(1).
    Aktuell steigen die Preise für Wohnimmobilien in Luxemburg tatsächlich stärker (nach Angaben von Eurostat um durchschnittlich 4,9 % jährlich seit 2010) als im Rest der Europäischen Union (+1,8 %)(3).
  • Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum ist das Risiko eines Leerstands, zum Beispiel zwischen zwei Mietverhältnissen, in Luxemburg relativ begrenzt.
  • Die Kaufnebenkosten und die Grundsteuer sind im Vergleich zu den Nachbarländern sehr niedrig.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Immobilienanlage?

Als in Luxemburg gebietsansässiger Steuerpflichtiger müssen Sie Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie (in Luxemburg oder im Ausland) und eventuelle Veräußerungsgewinne in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Mieteinkünfte, die Sie im Laufe des Steuerjahres mit einem Objekt in Luxemburg erzielen, müssen in Luxemburg versteuert werden.
Bei Objekten im Ausland erfolgt die Besteuerung im Land des Immobilienstandorts. Allerdings fließen Mieteinkünfte aus einer Auslandsimmobilie in die Berechnung Ihres Steuersatzes in Luxemburg ein. Dieser wird auf Ihr in Luxemburg zu versteuerndes Einkommen angewandt (Progressionsvorbehalt).

Allerdings können Sie die gesamten Werbungskosten von Ihren Mieteinkünften in Abzug bringen!

Werbungskosten sind insbesondere:

  • sämtliche Schuldzinsen auf das Immobiliendarlehen, das für das Mietobjekt aufgenommen wurde
  • Finanzierungskosten: einmalige Provision, Eintragung der Hypothek, Bearbeitungsgebühren
  • Grundsteuer und Kommunalabgaben
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten
  • Versicherungsprämien, z. B. für Haftpflicht-/Feuerversicherungen
  • Abschreibungen: berechnet anhand des Kauf- bzw. Baupreises des Gebäudes (ohne Grundstück) zuzüglich Eintragungsgebühr und Mehrwertsteuer Das Grundstück selbst ist nicht abschreibungsfähig. Ist der Preis für das Grundstück nicht bekannt, kann sein Wert, sofern keine Sonderregel greift, mit 20 % des Kaufpreises für das Gebäude angesetzt werden.

Unser Tipp

Wussten Sie, dass der Abschreibungssatz vom Alter der Immobilie abhängig ist? Es gilt folgende Staffelung:

  • 6 % bei Gebäuden, die weniger als 6 Jahre alt sind
  • 2 % bei Gebäuden, die 6 bis 60 Jahre alt sind
  • 3 % bei Gebäuden, die über 60 Jahre alt sind

Der Steuervorteil fällt also je nach Haltedauer der Mietimmobilie höher oder niedriger aus.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Anlagen in Mietobjekte?

Mit Unterstützung Ihres Beraters von BGL BNP Paribas wählen Sie ausgehend von dem Zweck Ihrer Immobilienanlage eine passende Finanzierungslösung für Ihr Projekt aus (4).

Bei Anlagen in Mietobjekte stehen Ihnen alle Arten der Finanzierung offen. Am gängigsten sind folgende Modelle:

  • Variabel verzinsliches Darlehen: Das Darlehen kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit vorzeitig abgelöst werden.
  • Endfälliges Darlehen: Der gesamte Darlehensbetrag wird erst am Ende der Laufzeit fällig. Zuvor müssen nur die Zinsen gezahlt werden

Schuldzinsen für Objekte in Luxemburg können in der Steuererklärung als abzugsfähige Kosten geltend gemacht werden. Bei Auslandsimmobilien richtet sich die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen für das betreffende Objekt nach den Steuerbestimmungen des jeweiligen Landes.

BGL BNP Paribas kann Ihnen außerdem ein individuelles Darlehensangebot unterbreiten, das ganz auf Ihre Situation zugeschnitten ist.

Was die Bearbeitungsdauer Ihrer Anfrage anbelangt, berücksichtigen wir nach Möglichkeit Ihre zeitlichen Vorstellungen. Wir geben unser Bestes, damit Sie die sich bietenden Chancen auch wahrnehmen können.

Gut zu wissen

Voraussetzung für eine Anlage in Mietimmobilien ist, dass der Käufer etwa 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt.

Eine Zweitwohnung im Ausland kaufen

Einen Zweitwohnsitz im Ausland zu kaufen ist eher eine „Genussinvestition“ als eine Finanzanlage. Ausschlaggebend für eine solche Entscheidung ist der Wunsch, über ein eigenes Urlaubsdomizil zu verfügen, von einem angenehmeren Klima zu profitieren oder den Ruhestand vorzubereiten.

Was sind die Bedingungen für die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes?

Einzige Voraussetzung ist, dass Sie bereits im Großherzogtum Luxemburg über Immobilieneigentum verfügen, damit daran eine Grundschuld bestellt werden kann.

Andernfalls müssen Sie Eigenkapital einbringen oder aber über ein Wertpapierdepot oder liquide Mittel verfügen, um den Kauf absichern zu können.

Wie kann ein Zweitwohnsitz finanziert werden?

Je nach persönlicher Situation kommen verschiedene Finanzierungslösungen in Betracht:

  • ein klassisches Immobiliendarlehen
  • ein personalisierter Tilgungsplan mit Konditionen, die individuell auf Ihre finanziellen Möglichkeiten und das gewünschte Objekt abgestimmt sind

Gut zu wissen

Schuldzinsen für Immobiliendarlehen zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes in Luxemburg sind nicht steuerlich abzugsfähig.  Bei Auslandsimmobilien richtet sich die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen nach den Steuerbestimmungen des jeweiligen Landes.

(1) Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der individuellen Situation des jeweiligen Kunden und kann sich nachträglich ändern.
(2) Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, werden bei Verkäufen innerhalb einer Frist von zwei Jahren mit dem vollen Steuersatz und danach mit dem halben Steuersatz versteuert. Immobilienverkäufe sind grundsätzlich in dem Land zu versteuern, in dem die Immobilie belegen ist.
(3) Quelle: Nexvia
(4) Disclaimer Kredit

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